OLG Dresden: PARATUS-GmbH darf nicht vollstrecken

vom 8. November 2012

sittenwidrige Überteuerung einer Eigentumswohnung war bankbekanntIn einem aufsehenerregenden Urteil hat das OLG Dresden am 28.06.2012 die Vollstreckung der PARATUS GmbH (ehemals GMAC-RFC) gegen einen Schrottimmobilienkäufer untersagt (9 U 1758/11). Die Begründung des OLG: Der ehemaligen GMAC-RFC-Bank war die sittenwidrige Überteuerung des Kaufobjektes bekannt. Das OLG greift dabei die Rechtsprechung des BGH auf (Urteil v. 29.04.2008 – XI 221/07), nach welcher die Bank einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Anleger auch dann hat, wenn sie die Risiken des Vorhabens erkennen konnte und ihr die wesentliche Verschiebung zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie bekannt sein müsste.

Im konkreten Fall betrug der Kaufpreis der Schrottimmobilie 190.000,00 €, der von einem Sachverständigen im Rahmen einer Beweisaufnahme ermittelte Verkehrswert lag allerdings nur bei 106.000,00 €. „Bei einer derart krassen Kaufpreisüberhöhung geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Kaufvertrag sittenwidrig ist. Hierfür muss auch die Bank einstehen, wenn ihr diese Sittenwidrigkeit bekannt war oder sie diese unschwer hätte erkennen können, „ teilt der Berliner Rechtsanwalt Christian H. Röhlke mit, der Kunden der PARATUS GmbH vertritt. Das OLG stellte bei der Entscheidung auch darauf ab, dass der Kaufpreis zu 100% von der PARATUS GmbH finanziert würde und nicht von dem Anleger ein Eigenkapital i. H. v. 20% oder mehr erbracht werden müsste, wie dies üblicherweise erfolgt. Nach Ansicht des Oberlandesgerichtes hat die PARATUS GmbH damit aus der Sicht des Anlegers eine Gewähr dafür übernommen, dass die Darlehenssumme und der Verkehrswert der Immobilie ungefähr gleichwertig seien. Da die PARATUS GmbH vor Auszahlung des Darlehens auch gegenüber dem Anleger erklärt hat, das Finanzierungsangebot stehe unter dem Vorbehalt eines positiven Besichtigungsergebnisses, konnte der Anleger davon ausgehen, dass die PARATUS GmbH die Wohnung tatsächlich besichtigt hat und auch den Wert der Wohnung mit der Höhe des Darlehens ungefähr als gleichwertig erachtet.

Im Prozess hatte die Bank dann vorgetragen, die Bewertung der Immobilie nur in ihrem eigenen Interesse und im Interesse des Bankensystems vorgenommen zu haben, aber eine ernsthafte Prüfung nicht durchgeführt zu haben. Aus Sicht des OLG lässt dies nur den Schluss darauf zu, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befasste Mitarbeiterin der PARATUS GmbH ihre Augen vor der Erkenntnis sittenwidrigen Überteuerung bewusst verschlossen haben. Dies stellt nach der Rechtsprechung auch des BGH einer Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleich.

„Unserer Kanzlei liegen ähnliche Fälle vor. So hat etwa ein Anleger knapp 60.000,00 € für eine Wohnung in einem Abrissgebiet in Bremerhaven gezahlt, die tatsächlich nur 20.000,00 € wert ist. Auch hier hat die PARATUS GmbH die Immobilie finanziert und auch hier hat die PARATUS GmbH mitgeteilt, die Auszahlung des Darlehensbetrages stünde unter dem Vorbehalt einer positiven Besichtigung“, teilt RA Röhlke mit. Er schließt hieraus, dass die PARATUS GmbH flächendeckend die Augen vor der tatsächlich mangelhaften Wertigkeit der von ihr finanzierten Immobilien verschlossen hat und die Wohnungen lediglich auf der Basis der Bonität der Anleger vermittelt hat.

Die PARATUS GmbH hat sich, ebenso wie beispielsweise die DKB Bank, als Finanzierer von Immobilien zu Kapitalanlagezwecken auf dem Deutschen Markt Anfang der 2000er Jahre etabliert. Viele Immobilienkäufer fühlen sich durch den Banken, ebenso wie über die Vertriebsgesellschaften der „Schrottimmobilien“ über den wahren Wert der Immobilie getäuscht und sitzen nunmehr häufig auf existenzbedrohenden Darlehensverpflichtungen.

Betroffenen Anlegern ist zu raten, die Wirksamkeit der Zahlungsverpflichtungen durch einen spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen.

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Über RA Christian Röhlke

Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht. Kapitalanlagenrecht Hauptsächlich werden Anleger im Bereich unrentabler stille Beteiligungen oder steuerbegünstigter Immobilienfonds betreut. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als "Immobilienrente" schmackhaft gemacht wurden. Handelsrecht Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.