BGH erleichtert Beweispflicht bei Schrottimmobilien

vom 20. Mai 2009

Mit Urteil vom 02.04.2009 (V ZR 177/08) hat der

Bundesgerichtshof (BGH) Beweiserleichterungen für Opfer sog. „Schrottimmobilien“ zugelassen. Käufer solcher Wohnungen, die meist hoffnungslos überteuert sind, können sich künftig unter erleichterten Bedingungen auf die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises berufen. Die Feststellung der Sittenwidrigkeit bedeutet, das der Kaufvertrag nichtig ist und rückabgewickelt werden muß oder der Verkäufer Schadensersatz leisten muß.

Wer von einem anderen etwas will, muß es vor Gericht beweisen. Will der Käufer einer Immobilie vom Vertrag zurücktreten, weil der Kaufpreis sittenwidrig überhöht ist, muß er genau diese Überhöhung beweisen. Dabei gilt meist als Grenze der Sittenwidrigkeit eine Überhöhung um 80-100 % des am Markt erzielbaren Preises ohne im Kaufpreis enthaltene Maklerprovisionen, Notarskosten oder Grunderwerbssteuer.
Den Preis der Immobilie ermittelt man am Besten nach der sog. Ertragswertmethode, bei der im Wesentlichen die erzielbaren Mieteinnahmen betrachtet werden. Allerdings ist die genaue Wertermittlung schwierig, dafür gibt es Gutachter. Das Gericht muß im Streitfall ohnehin einen gerichtlich bestellten Sachverständigen befragen.

Diese Einschaltung eines Gutachters durch das Gericht erfolgt aber nur, wenn der Anleger zuvor mit genügend Substanz, also detailliert genug, den geringeren Kaufpreis gegenüber dem Gericht behauptet hat. Gerade an dieser Hürde lassen Instanzgerichte Anlegerklagen häufig scheitern. Der Vortrag der Anleger sei unsubstantiiert, so die gängige Formel vieler Urteile. Beweis durch ein Sachverständigengutachten sei dann nicht einzuholen.

Der Anleger konnte das vermeiden, wenn er –auf eigene Kosten zunächst- ein sog. Privatgutachten über den Wert der Wohnung eingeholt hat. Das dürfte künftig nicht mehr nötig sein. Der BGH hat in der aktuellen Entscheidung die Meßlatte für substantiierten Vortrag niedriger gehängt. Danach darf „eine Partei … Tatsachen behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es deshalb grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt“. Nicht ausreichend ist dagegen erkennbarer Vortrag ins Blaue hinein – ganz schwammige Angaben reichen also immer noch nicht aus.

Wenn aber der Verkehrswert der Wohnung anhand der Mieteinnahmen und anderer Faktoren einigermaßen nachvollziehbar als sittenwidrig niedrig anzusehen ist und der Anleger dies vor Gericht behauptet, ist vom Richter ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Ein Wermutstropfen verbleibt allerdings: in den ganz besonders krassen Fällen ist die Verkaufsfirma meist insolvent, bevor der Gutachter und das Gericht die Sittenwidrigkeit feststellen können. Der Rückabwicklungsanspruch läuft dann ins Leere.

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Über RA Christian Röhlke

Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht. Kapitalanlagenrecht Hauptsächlich werden Anleger im Bereich unrentabler stille Beteiligungen oder steuerbegünstigter Immobilienfonds betreut. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als "Immobilienrente" schmackhaft gemacht wurden. Handelsrecht Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.