BGH zum Entstehen der Nachweismaklerprovision

vom 7. Juli 2009

Immobilienmakler und Rechtsanwälte haben einiges gemeinsam:

sie sind nicht sonderlich beliebt, und ihre Rechnungen zahlt mancher nur unter Protest oder nach gerichtlicher Geltendmachung. Über einen solchen Fall hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden: ab wann hat der vom Immobilienverkäufer den Nachweis einer Gelegenheit zum Kaufvertragsabschluß erbracht und kann seine Provision verlangen?

Im konkreten Fall sollte der Makler für Nachweis oder Vermittlung einer Gelegenheit zum Kaufvertragsabschluß eine Provision erhalten und war als Alleinmakler tätig. In der Vertragslaufzeit von ca. 6 Monaten erstellte der Makler eine Immobilienanzeige und nahm mit dem späteren Käufer Kontakt auf. Kurz nach Kündigung des Maklervertrages durch den Verkäufer führte der Makler noch eine Objektbesichtigung durch. Ob ein Exposee übersandt wurde, war strittig. Später kam es dann zum Vertragsabschluß vor dem Notar.

Der Verkäufer indes zahlte die Provision nicht – zu Unrecht, wie der BGH befand (Urteil vom 04.06.2009 – III ZR 82/08). Demnach sei zwar eine Vermittlungsprovision nicht entstanden – hierfür wäre mehr zu fordern als die Übersendung eines Exposés an den Kaufinteressenten oder dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht. Erforderlich wäre mehr, nämlich das Verhandeln mit beiden Seiten und ein Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das die Abschlussbereitschaft herbeiführt.

Die Nachweisprovision dagegen, sofern vereinbart, ist wesentlich leichter verdient: Der laut Gesetz erforderliche „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ ist schon erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner einzutreten. Ausreichende Voraussetzung ist, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. Nicht erforderlich ist, dass dem Auftraggeber eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist. Denn ein Kaufinteressent, der einem Grundstücks- oder Wohnungseigentümer namhaft gemacht wird, ist typischerweise noch „auf der Suche“ und deshalb unentschlossen. Daher muss es bei dieser Konstellation ausreichen, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.

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Über RA Christian Röhlke

Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht. Kapitalanlagenrecht Hauptsächlich werden Anleger im Bereich unrentabler stille Beteiligungen oder steuerbegünstigter Immobilienfonds betreut. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als "Immobilienrente" schmackhaft gemacht wurden. Handelsrecht Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.