Hinweispflicht auf Leerstand bei Mietgarantie

vom 10. November 2008

Mit Urteil vom 10.10.2008 (V ZR 175/07) hat der Bundesgerichtshof (BGH)

seine scharfe Rechtsprechung im Zusammenhang mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage gegenüber den Verkäufern noch einmal bestätigt. Verkäufer, die neben dem Kaufvertrag auch noch eine befristete Mietgarantie übernehmen, müssen demnach trotzdem darüber aufklären, wenn das Kaufobjekt bei Vertragsschluß nicht oder nicht zu den angegebenen Konditionen vermietet ist.

Ausgangspunkt der Schadensersatzhaftung ist wie so häufig eine Musterberechnung, nach der dem Kläger des Verfahrens nach Anrechnung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen nur eine geringe monatliche Belastung für ein zum Immobilienerwerb aufgenommenes Darlehen und die Hausgeldzahlungen verbleiben sollte. Die Mietzahlungen waren in einer ansehnlichen Höhe von dem Verkäufer auf 3 Jahre garantiert. Nach Ablauf dieser 3 Jahre stellte sich heraus, dass das Kaufobjekt teilweise gar nicht vermietet war, jedenfalls auch nicht zu dem Garantie-Mietzins vermietet werden konnte. Die monatliche Belastung stieg für den Kläger daraufhin ins Untragbare.

Nach Ansicht des BGH ist der Verkäufer aber verpflichtet, bei den Vertragsverhandlungen alle Umstände richtig darzustellen, die für den Kaufentschluß des Käufers ausschlaggebend sein können. Zwar sei es klar, dass das Risiko einer künftigen Vermietung für den Käufer bestehe, allerdings kann er davon ausgehen, das die vom Verkäufer angegebenen Mieten einigermaßen realistisch sind. Er „kann und braucht jedoch nicht davon auszugehen, dass er nicht nur dieses Risiko trägt, sondern sein Erwerb von Anfang nicht mehr als eine Spekulation auf eine künftige Vermietbarkeit zu den von dem Verkäufer in den Kaufvertragsverhandlungen angegebenen Konditionen bedeutet.“

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Über RA Christian Röhlke

Röhlke Rechtsanwälte haben ihre Kernkompetenz im Bereich des Kapitalanlagenrechts und der angrenzenden Gebiete des Zivilrechts, insbesondere im Handels- und Gesellschaftsrecht. Kapitalanlagenrecht Hauptsächlich werden Anleger im Bereich unrentabler stille Beteiligungen oder steuerbegünstigter Immobilienfonds betreut. Ein weiterer Schwerpunkt liegt bei Kleinverdienern, denen vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge als "Immobilienrente" schmackhaft gemacht wurden. Handelsrecht Ein wesentlicher Tätigkeitsschwerpunkt ist auch das Recht der Handelsvertreter, die Regelungen über Provisionen, Buchauszüge, Wettbewerbsverbote etc.