Der Bundesgerichtshof in zwei Verfahren die vom Verkäufer erklärte Annahme des Kaufvertragsangebotes für verspätet angesehen und somit den Kaufvertrag als nicht zustande gekommen betrachtet. Demgemäß sind die Kaufverträge rückgängig zu machen. Was bedeutet diese Entscheidung für geschädigte Opfer von so genannten Schrottimmobilien?
Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke, Berlin
Berlin, 24.02.2014
Mit Urteil vom 08.11.2013 (V ZR 145/12) hat der Bundesgerichtshof seine strenge Haltung zur Annahmefrist bei Immobilienkaufverträgen bestätigt. Eine Frist, die den Käufer länger als vier Wochen an sein Kaufvertragsangebot bindet, hatte der BGH bereits im Urteil V ZR 52/12 vom 27.09.2013 für unwirksam beurteilt.
Angebot- und Abnahmevertrag – Wann müssen Kaufverträge rückgängig gemacht werden?
Ausgangspunkt der beiden Entscheidungen waren Immobilienkaufverträge im Wege des Angebots – und Annahme- Verfahrens. Hierbei besteht die Besonderheit, dass die Immobilienkäufer, häufig von unseriösen Strukturvertrieben zum Kauf sogenannter Schrottimmobilien überredet, zunächst einmal bei einem von ihnen nicht ausgesuchten Notar ein Angebot auf den Abschluss eines Kaufvertrags abgeben und dieses Angebot später dann vom Verkäufer angenommen wird. Die Laufzeit des Angebotes ist häufig zeitlich begrenzt. In den beiden vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren waren dies einmal 4,5 Monate und das andere Mal 4 Wochen. In beiden Verfahren enthielt der notarielle Angebotsvertrag allerdings den Hinweis darauf, dass das Angebot nach Ablauf der Frist weiter gelten solle, jedoch vom Käufer schriftlich widerrufen werden kann. In beiden Verfahren hat der BGH nun die vom Verkäufer erklärte Annahme des Kaufvertragsangebotes für verspätet angesehen und somit den Kaufvertrag als nicht zustande gekommen betrachtet. Demgemäß sind die Kaufverträge rückgängig zu machen.
„In dem Urteil vom 27.09.2013 hat der Bundesgerichtshof mitgeteilt, die Bindungsfrist von 4 Monaten an das vom Käufer abgegebene Angebot sei unzulässig lang und mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu vereinbaren, während bei der nur vierwöchigen Frist der Entscheidung vom 08.11.2013 die Annahme nach der Frist erklärt wurde, der Bundesgerichtshof aber die Fortgeltungs-Klausel gekippt hat“, meint der Berliner Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke, der eine Vielzahl geschädigter Eigentumswohnungsopfer vertritt.
Hilfe für geschädigte „Schrottimmobilien“ Opfer
Rechtsanwalt Röhlke weist darauf hin, dass die Entscheidungen Bedeutung für eine Vielzahl von geschädigten Opfern haben dürften, denn seiner Erfahrung nach sind Kaufverträge über Schrottimmobilien fast immer in Angebot und Annahmeverträge getrennt gewesen. „Viele Mandanten berichten, bei Abgabe des notariellen Kaufvertrags Angebotes von den Vermittlern über den tatsächlichen Inhalt der Urkunde getäuscht worden zu sein. Sie glaubten, lediglich eine Reservierung für die Immobilie unterschrieben zu haben. Dass es sich tatsächlich um ein rechtlich bindendes Angebot handelte, wurde ihnen erst nach der Annahme durch den Verkäufer bewusst“.
Fazit:
Die Verträge gelten gesetzlich als nicht zustande gekommen, weil die verspätete Annahme durch den Verkäufer rechtlich als neues Angebot zu werten ist, welches von den Käufern nicht notariell angenommen wurde. Demgemäß haben die geprellten Immobilienkäufer einen Anspruch darauf, den ganzen Kaufvertrag rückabwickeln zu lassen. Darin besteht Hoffnung für die betroffenen Immobilienkäufer und ihre Familien.
Kanzlei Röhlke Rechtsanwälte empfiehlt allen Betroffenen, sich kompetent anwaltlich beraten und die eigene Situation prüfen zu lassen.
V.i.S.d.P.:
Christian-H. Röhlke
Rechtsanwalt
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