Bank kann sittenwidrige Überteuerung bei Immobilien durch einfache Ertragswertberechnung erkennen – GMAC-Bank/Paratus AMC GmbH verurteilt

Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke

Mit einem Urteil vom 14.02.2014 hat das OLG Düsseldorf die Haftung von Banken im Zusammenhang mit der Finanzierung von überteuerten Eigentumswohnungen verschärft. Konkret ging es um eine Immobilie, die von der ehemaligen GMAC-Bank GmbH nunmehr Paratus AMC GmbH, finanziert wurde und zu einem Kaufpreis von 133.900,00 € für knapp 100 qm erworben wurde. Die Kläger hatten geltend gemacht, die Immobilie sei sittenwidrig überteuert gewesen und habe allenfalls einen Wert von 45.000,00 € gehabt. Das Landgericht Duisburg hatte die Klage des Bankkunden in der I. Instanz abgewiesen. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf gab dem betroffenen Anleger dagegen Recht.

Das Oberlandesgericht stärkt Verbraucherschutz – Sittenwidrige Überteuerung nachgewiesen

„Bei derartigen Prozessen geht es im Kern darum, der Bank einen konkreten Wissensvorsprung über die sittenwidrige Überteuerung der Immobilie nachzuweisen. Dies gelingt ausgesprochen selten, da die interne Wertermittlung der Banken für den Darlehenskunden kaum nachvollzogen werden kann. Welche Kenntnis bei der Bank zu welchem Zeitpunkt vorgelegen hat, kann der Anleger naturgemäß nicht wissen. Erfreulicherweise hat das Oberlandesgericht Düsseldorf dem aktuellen Urteil den Käufer von Schrottimmobilien eine gut nachvollziehbare Hilfestellung gewährt, “ meint der Berliner Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke, der eine Vielzahl geschädigter Schrottimmobilienkunden vertritt.

Pflichten der Bank bei Immobilienfinanzierungen: Aufklärungspflicht, Überschlagsrechnung, Ertragswertberechnung

Der Jurist erklärt, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Aufklärungspflicht über die sittenwidrige Überteuerung an einer Immobilie sich nur dann ergibt, wenn die Bank genau weiß, dass eine solche Übervorteilung des Anlegers vorliegt. Eine bloße Erkennbarkeit reicht nicht aus, auch da die interne Wertermittlung der Bank lediglich bankaufsichtsrechtlichen Zwecken dient. Anderes soll nur gelten, wenn die Bank vor der sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung bewusst die Augen verschließt. Diesen Ausnahmefall hat das Oberlandesgericht Düsseldorf darin gesehen, dass den Mitarbeitern der Bank bekannt war, wie wenig Miete die verkaufte Wohnung für die Immobilienopfer einbringen würde.

 „Die Bruttokaltmiete lag bei lediglich 400,00 € im Monat. Das Oberlandesgericht ging davon aus, dass bei einer einfachen Überschlagsrechnung im Wege des sogenannten vereinfachten Ertragswertverfahrens der tatsächliche Wert der Wohnung mit allenfalls 67.000,00 € zu ermitteln gewesen wäre. Bei dieser Berechnung nimmt man den jährlichen Kaltmietertrag für die Dauer von 14 Jahren und kommt dann auf einen überschlägigen Ertragswert. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist dieses Ertragswertverfahren jedermann bekannt, der mit der Bewertung von Immobilien beruflich befasst ist und damit auch der Immobilienfinanzierungsabteilung einer Bank, “ erläutert Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke.

Fazit: Oberlandesgericht Düsseldorf zur Verantwortung der Bank und der Berechnung des Ertragswertverfahrens – Berechnung ist Handwerkzeug für jede Immobilienfinanzierungsabteilung

Jedenfalls war im entschiedenen Fall die Kaltmiete der Bank bekannt: Die Vorlage des Mietvertrages war Voraussetzung für die Auszahlung der Darlehenssumme. Die Revision gegen das Düsseldorfer Urteil ist nicht zugelassen.

Für weitere Fragen und Informationen steht die Kanzlei Röhlke Rechtsanwälte unter 030.71520671 und office@kanzlei-roehlke.de gerne zur Verfügung. Rechtsanwalt Christian Röhlke empfiehlt betroffenen Kunden die Opfer einer sittenwidrigen Überteuerung ihrer Immobilie vermuten, kompetenten rechtlichen und fairen Rat einzuholen.

V.i.S.d.P.:

Christian-H. Röhlke

Rechtsanwalt