Bundesgerichtshof (BGH) zur Strafbarkeit bei Schrottimmobilienvertrieb – Falsche Prognosen können betrügerische Täuschungen darstellen und ziehen Konsequenzen wie Freiheitsstrafe nach sich – von Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke
Mit Urteil vom 08.10.2014 (AZ:: 1 StR 359/13) hat der Bundesgerichtshof über die Strafbarkeit im Zusammenhang mit dem Vertrieb überteuerter und unrentabler Eigentumswohnungen an Kleinanleger (sogenannte Schrottimmobilien) entschieden. Dabei wurden Freiheitsstrafen von 7 Jahren und 6 Monaten und 5 Jahren und 3 Monaten wegen gewerbs- und bandenmäßig begangenen Betruges aufrechterhalten. Der Sachverhalt, der den Angeklagten zur Last gelegt wurde, dürfte jedem Kapitalanlagenrechtsanwalt, der sich mit Schrottimmobilienfällen beschäftigt, bekannt vorkommen:
Strukturvertrieb mit Raffinesse und System – Verdient hat der Vertrieb!
Nach den Feststellungen des Bundesgerichtshofes haben die Angeklagten ein Strukturvertriebssystem aufgebaut, welches darauf abzielte, über Haupt- und Untervermittler neue Kunden anzuwerben, die entweder bestehende Altkredite tilgen oder ihre monatliche Belastung für anderweitige Verbindlichkeiten reduzieren wollten. Den Vermittlern wurde dann nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages eine Provision von 20 bis 25 Prozent des erzielten Kaufpreises gezahlt. Die Immobilienkäufer befanden sich in finanziell schwieriger Lage und hatten in der Regel überhaupt kein Interesse am Erwerb einer Immobilie als Wertanlage.
Notlage der Immobilienkäufer ausgenutzt?
Christian-H. Röhlke, Rechtsanwalt aus Berlin
Den betroffenen Immobilienkäufer ging es eigentlich darum, ihre monatlichen Verbindlichkeiten zu reduzieren, dazu suchten diese Hilfe und Rat. Im Rahmen mehrerer Gespräche erarbeiteten dann die Untervermittler einen Umschuldungsplan, ohne dabei über einen Immobilienkauf deutlich zu sprechen. Vielmehr wurde ohne das Wissen der späteren Kunden deren Bonität für eine Immobilienfinanzierung abgeklopft. In diesem Zuge wurden die Darlehen auch von den Vertriebsorganisationen bereits in die Wege geleitet, während dem Kunden im Rahmen eines Rechenbeispiels plausibel dargestellt wurde, dass durch einen Immobilienkauf und die sich daraus ergebenden Steuervorteile einerseits und die Mieteinnahmen andererseits bei gleichzeitiger Tilgung der Altverbindlichkeiten künftig eine geringere monatliche Belastung zu erreichen sei. Fatal für die betroffenen Immobilienbesitzer, dass dabei die Steuervorteile zu hoch dargestellt, die Laufzeiten der Darlehen zu kurz angegeben und die Kosten für das anfallende Hausgeld komplett unerwähnt gelassen wurde. Teilweise fand noch nicht einmal die Tilgung der Altschulden statt. Den Kunden teilte man dann häufig erst beim Weg zum beurkundeten Notar mit, dass hier für die Umschuldung ein unverbindliches Kaufvertragsangebot unterzeichnet werden sollte, welches dann jedoch schnell vom Verkäufer bindend angenommen wurde. Zeit zum Überlegen, Prüfung und zum Nachfragen war damit von Anfang an unterbunden. Die Dreistigkeit steigerte sich dahin gehend, dass den angesprochenen Banken für die Finanzierung teilweise falsche Kreditparameter übermittelt, also etwa ein höheres Einkommen oder Eigenkapital der Kunden vorgespiegelt wurde.
Bundesgerichtshof stärkt die Schutzbedürftigkeit der Verbraucher
„Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über eine besonders perfide, allerdings nicht seltene Masche im Immobilienstrukturvertrieb zu entscheiden. Nahezu in sämtlichen Schrottimmobilienfällen werden dem Kunden aufgrund von dubiosen Berechnungen der Vermittler die Vor- und Nachteile einer Schrottimmobilie derart schön gerechnet, dass der Kauf der Immobilie wirtschaftlich vernünftig erscheint. Tatsächlich sind gerade diese Prognosen häufig mit falschen Angaben frisiert“, meint der Berliner Rechtsanwalt Christian-H. Röhlke, der eine Vielzahl geschädigter Immobilienkunden vertritt.
Der Jurist weist darauf hin, dass der BGH erfreulich klar gesagt hat, was von derart falschen Musterberechnungen zu halten ist: in einer solchen Zukunftsprognose kann eine Täuschung über Tatsachen liegen, wenn der Täter seine eigene Überzeugung vom Eintritt dieser Prognose vortäuscht. Täuscht der Täter aber über die von ihm zugrunde gelegte Prognosegrundlage, täuscht er über Tatsachen und begeht damit eine Betrugshandlung.
Fazit: Falsche Prognosen können betrügerische Täuschungen darstellen
„Leider musste der BGH nicht entscheiden, ob schon die Gewährung des 25prozentigen Provisionserlöses an die Untervermittler, die ja regelmäßig ebenfalls nicht offen gelegt wird, eine betrügerische Handlung darstellt. Trotzdem ist das Urteil ein wichtiger Schritt, um den Schrottimmobiliensumpf auszutrocknen“, meint Rechtsanwalt Röhlke.
Der Anwalt empfiehlt allen betroffenen Anlegern, die mit sogenannten Schrottimmobilien schlechte Erfahrungen gemacht haben, den Weg zum spezialisierten Anwalt, evt. entstandene Schadensersatzansprüche gegenüber den Verantwortlichen Geltend zu machen. Für weitere Informationen und fairen Einschätzung der Möglichkeiten stehen Röhlke-Rechtsanwälte unter 030.71520671 oder office@kanzlei-roehlke.de zur Verfügung.
V.i.S.d.P.:
Christian-H. Röhlke
Rechtsanwalt